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Just2Trade:捷仕:泡沫最大的城市房价跌了上万! 投资客基本绝迹

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  近日,有份房价收入比偏离度报告给出了房价泡沫最大的城市排名。出乎意外的是,第一名不是北上广,而是厦门!同时,厦门也因房价下跌最猛登上楼市头条。从中,我们可以窥见中国楼市趋…

  近日,有份房价收入比偏离度报告给出了房价泡沫最大的城市排名。出乎意外的是,第一名不是北上广,而是厦门!同时,厦门也因房价下跌最猛登上楼市头条。从中,我们可以窥见中国楼市趋势的一角,希望能对所有购房者和业内有启发。

  上半年,全国商品住宅成交均价自1月以来持续走高,6月份时已达13724.7元/平,创下自2013年以来的新高,看来市场并不领调控的情。

  而从城市来看,涨幅最高的是绍兴,达到了48%。其次是贵阳、重庆和西安,涨幅都达到了30%以上,西部城市房价后发制人,上半年涨幅最猛。

  而多年的棚改政策,以及货币化安置方式,大幅刺激了三四线城市的房价。在住宅成交面积前10名中,基本被三四线城市囊括。

  在统计的80个城市中,厦门偏离度达到41%,位居首位,说明厦门的房价与收入严重脱离,泡沫还未挤净。另一个兄弟城市——福州,偏离度也在22%,位居前10。

  而同属福建的泉州,偏离度仅为-3%,说明房产资金过于集中在大城市,造成了严重的房价阶层脱离。

  另外,南京(35.7%)、济南(32.7%)、广州(29.6%)等3城的房价偏离度水平都明显偏高。其中厦门和南京本轮房价涨幅较大,济南和广州本轮行情启动时间相对较晚。

  随着7月最后一天,局定调“遏制房价上涨”,深圳再次加码限购,全国新一轮的调控潮或将来袭,下半年的楼市又该如何演绎呢?

  厦门湖里区的一个中介表示,岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大!议价空间较大,基本能成交的价格,客户都会参考2016年10月份的价位,高于2016年底的价格都很难成交。

  比如湖里区枋湖,普宅,新景龙郡,2015年次新房,86平米,在2017年3月份高峰期卖到598万元,单价6.95万/平米,今年同户型成交在460万左右,5.35万/平米,单价下降了1.6万元/平米,降幅达到了23%。

  老破旧更加不抗跌,枋湖新村,83平,楼梯房,2000年建成,高峰期成交到380万,现在降到290万。

  2017年12月31日过后,厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因,另外首付款提高了,次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价,调控后就慢慢降下来了,到现在全部跌回到原点。

  但岛内的豪宅还是很坚挺,真正的有钱人不会受到调控影响抛售,毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价,因为岛外供给量较大,产品有竞争压力,不具有稀缺性。

  集美区的一个投资者说,他平常接触到很多投资客,现在大套要亏一百万才能出手,小套要亏五十万才能卖掉。

  但有的如学区房,地铁房,优质楼盘,降价20%,立马就可以成交,说明需求还是有的,无非是被限购了,或者是价格太高了,但现在成交多是400万左右,两房,小三房成交居多,还有一些高端豪宅,1000万以上,陆续都有成交,两级分化。

  当然并不是厦门所有房子都在大跌,学区房,高端豪宅,价格浮动比较小,一旦有降价,很快会卖掉,厦门有钱人还是比较多,豪宅是追求生活质量,学区房又是硬需求。

  2016年厦门一手房成交量309万平米,厦门二手房共成交了65170套,同比上涨38%,其中二手住宅成交51785套,成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。

  相比2016年的成交量,目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测,2018上半年厦门二手房共成交10479套,与2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套,月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看,3、4、5、6月,是逐月增加的。

  据中介说,成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需,以及厦门周边的刚需客户,投资客基本上已经绝迹。

  拿厦门房价下跌而言,地价下跌无疑是直接原因。地价是房价的基础。与国家相关政策步伐一致,目前厦门出台政策持续加大土地的供应力度,落实房住不炒稳定预期,导致供给超出预期继而土地流拍,成本下降房价自然而然地下降。

  供多了,需也有变。长期以来,厦门房价比肩部分一线城市,与需求过剩分不开。而支撑超额需求的,既有看好其居住环境的真正需求者,也有看好投资机会的逐利套利者。

  这也导致,厦门当地居民一年收入还买不起一平方米房子——据统计资料显示,2017年厦门全体居民人均可支配收入46630元,平均房价高峰时则为每平方米5万到6万,这难言正常。正因如此,有研究机构发布的数据也显示,在国内城市中,房价收入比偏离度最高的就是厦门。

  而如今,严厉调控措施和租售并举举措,将投机需求剔除,将正常居住需求向租房分流,看涨预期也为之降温。

  而无论是调控升级,还是市场价格到了某个高点后正常回调,核心都是预期收益率,因为预期收益率往往走在实际影响因素前面,造成价格波动。此次中央局会议释放“坚决遏制房价上涨”信号对整个房地产市场影响巨大,原因亦在于此。而未来,明确的预期仍是房地产调控的重要选项。

  接下来,房价阶段性见顶也会是普遍趋势,国内二三线城市乃至主要热点城市,会更多地出现类似厦门这样的房价“回调”而不再是大幅上涨的情形。

  从政策层面看,高压调控短期内不可能出现松动的可能。从日前召开的中央局会议、国务院金稳委会议等都可看出,虽说宏观环境宽松,但却不是大水漫灌,对实体经济定向防水意图依旧明显,意在防止货币政策助推房价上涨。住房需求向购房的溢出,也必定会随着调控的加紧转向低落。

  从行业发展周期看,我国房地产行业已进入行业发展的下半场。不论是从需求、供给,还是从竞争力、利润空间看,出现阶段性“回调”应是大概率事件。目前房价水平远远超出居民可承受范围,房地产市场的投资风险越来越大,也已逐渐成为共识。

  就此看,厦门房价回调有着不容小觑的启示意义:这既给“炒房客拉升房价,刚需族接盘”的模式带来了震慑,也给了社会难得的窗口期,通过短期调控模式向长效机制的转换以稳定预期,也让国内楼市进入健康发展的“循环”。

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